此前，黑龙江的鹤岗、辽宁的阜新曾因二手房“白菜价”而刷屏。如今，双鸭山的部分二手房价格则是刷新了鹤岗、阜新的记录。
近日，证券时报·e公司前往双鸭山，实地理解双鸭山楼市的真实情形。
部分小区二手房售价仅200余元/ ㎡
双鸭山，位于黑龙江省东北部，地处完达山脉北麓、三江平原腹地，隔乌苏里江与俄罗斯相望。双鸭山市是黑龙江省主要的煤炭、电力、钢铁和粮食生产基地，被誉为“黑土湿地之都、绿色生态之城、乌苏里江畔的明珠”， 是曾经为新中国培植做出过重大贡献，奉献了“光”和“热”的城市。
7月11日，证券时报·e公司来到双鸭山，以看房者的身份在双鸭山的部分小区、在售楼盘进行拜访探查。
双鸭山市宝山区的康安嘉园小区，是去年刚刚办理入住的一个棚户区迁居安置小区。证券时报·e公司在该小区看到，一些房屋窗户上都写着“出租出售”字样及联系电话。
康安嘉园一些房屋窗户上都贴着售房信息
“很多外地人都来买房，你也是要来买房的吧?现在来有点晚了！
去年7、8月份小区刚刚交房，一套顶楼50㎡旁边的屋子售价仅为7000元、8000元。现在房价都被‘拼缝’炒起来了，顶楼价格都得1万元以上。”有该小区业主表示。
双鸭山宝山区的康安嘉园小区
据悉，所谓“拼缝”便是类似房屋中介性子，自己手中本身不拥有房源，但是与房源拥有者非常认识，并知悉售房的生理底价。“拼缝”通过在小区中搭讪购房者，确定购房意向之后，从真正房源拥有者手中拿钥匙带购房者看房，一旦成交从中赚取差价，出售的价格越高，从中赚取的差价也就越多。
证券时报·e公司在该小区看房期间，还偶遇来自黑龙江省佳木斯和河北廊坊的看房者。“在网上理解到这里的屋子便宜，就特意开车过来看看，如果有价格得当的就买下来。自己肯定不会来住，紧张便是期望日后能够升值。”一位来自佳木斯的看房者说，“由于房价便宜，以是即便买后不能升值，也不会有太大的丢失。”
证券时报·e公司把稳到，在多栋6层楼房的顶楼窗户上，均用能干的红底黄字写着“卖楼”的字样，且所留联系电话均为同一个号码，并直接写明价格1.2万元。“这些房源的确都是我的，分为51㎡和56㎡两个户型，售价分别是1.2万元和1.4万元，均包含600元的物业押金。”房东在电话中先容说，“现在还不能更名过户，但是可以签购房协议，只要你买完之后不拖欠物业费、采暖费，那么4、5年之后我们卖力帮助更名。”
“该当还能讲价，刚才房东说如果一次性购买两套51㎡住房，总价可以优惠到2万元。”来自佳木斯的购房者悄声透露。
上述房东表示，如果对康安嘉园的屋子不满意，还可以考虑附近的安悦小区和惠民小区，自己在那两个小区也有房源，并且都是顶楼。“安悦小区51㎡的1万元、56㎡的1.3万元，惠民小区51、52㎡的售价是1.1万元。”这位房东说，“要买抓紧买，很多外地人都来买房，房源越来越少。”
之后，证券时报·e公司又来到四方台区的惠民新城一期，并再度碰着了河北廊坊的看房者。该小区同样是棚户区改造而来的回迁小区，小区现内阶段在售房源要少于宝山区的康安嘉园小区。
证券时报·e公司拨通了该小区一栋层高为6楼的楼房顶楼窗户上的卖房电话。“我这个屋子是64㎡，标准的两房一厅一卫格局，最低售价是1.5万元，包含了1000元的物业装修押金和200元的水费。”房东在电话中先容说。
该楼顶层一套64平方米住宅售价1.5万元
此前，黑龙江的鹤岗、辽宁的阜新曾因二手房“白菜价”而刷屏。如今，按照双鸭山的部分小区二手房价格64㎡1.5万元、51㎡1.2万元、56㎡1.4万元打算，折合成每平方米的价格分别是234元、235元和250元，这样的价格水平刷新了鹤岗、阜新的记录。
7月二手房均价2775元/m²
实际上，不论是康安嘉园、还是惠民新城，均为棚户区改造性子的小区，而且售价在1万余元的屋子也均为顶层楼房。并且，两个小区分别位于双鸭山市的宝山区和四方台区，都是传统矿区，间隔双鸭山市中央相对较远。
双鸭山市四方台区的惠民新城小区
根据宝山区政府官网先容，该区距市中央19公里，辖区内有3个国有煤矿和14个地方煤矿（个中生产煤矿4个，提能改造煤矿10个）。年产原煤500万吨旁边，个中地方煤矿年产原煤100万吨旁边，是双鸭山市主要的煤炭生产基地。
四方台区政府官网显示，四方台区因煤而建，因煤而兴，距市中央15公里。1958年景立四方台煤矿，1980年设立行政区，是资源型城区。煤炭总储量达8.8亿吨以上，个中可采储量5.7亿吨，年原煤产量731万吨（国有煤矿650万吨、地方煤矿81万吨）。
康安嘉园和惠民新城部分二手房售价仅一万余元的征象并不代表双鸭山市二手房市场的全貌。安居客双鸭山房价网的数据显示，双鸭山7月二手房均价2775元/m²，双鸭山6月二手房均价2777元/m²环比上月下跌0.05% ，同比去年同期下跌3.14%。
还是以康安嘉园为例，该小区4楼面积为64m²的楼房，售价大约在4万元旁边；毗邻康安嘉园的阳光小区，非顶楼的70m²住宅，售价为4.2万元。
在双鸭山市中央的二手房价格明显要更高，而且不同区域、不同小区的房价相差也比较大。证券时报·e公司在采访中获悉，有双鸭山市民在不久前刚刚将位于双鸭市一马路小学附近的学区房出售，房屋面积为78.38m²，成交价格为13万元，折合每平方米的售价为1658元。
位于六马路的老二院的7层住宅楼，位于2楼的3室1厅1卫面积为117㎡的住宅，售价为24万元，每平方米价格为2051元；宝鼎家园附近精装修面积为88㎡的楼房售价为17.6元，相称于每平方米2000元；从属于双鸭山实验学校学区的福悦湾一期，楼高26层位于11层面积为68㎡的精装修二手房，售价为31万元，折合成每平方米的单价为4558元。
“虽然宝山区和四方台区的房价比较低，但是双鸭山市中央的居民很少会去那里买房，毕竟离市中央太远了。”有双鸭山当地房产中介人士表示，而且基于孩子上学等成分的考虑，宝山区和四方台区一些经济条件相比拟较好的家庭更方向于在市中央买房。就市中央的二手房而言，那些产权清晰、不存在轇轕的学区房，关注度更高，成交的机会也更大一些。
双鸭山市五马楼附近一家商铺的经营者见告证券时报·e公司，双鸭山人口负增长，虽然房价频年夜城市低很多，但是屋子仍旧过剩卖不动。
有资深业内人士在微信"大众年夜众号发文指出，人口持续减少的城市，虽然房价看似不高，但是考虑到人口在不断流出，区域内家当对人才的吸附力十分有限，因此这类区域的屋子在未来会越来超越剩，除了自住之外并无太多投资代价。
双鸭山的一处烂尾楼
楼市去库存 可选新盘较为有限
证券时报·e公司在双鸭山拜访二手房市场的同时，顺便踏查了一些新建在售楼盘。
位于双鸭山五马路与东平行路交叉口的兴佳.家园，间隔在当地颇具影响力的松江国际购物大厦商圈只有几分钟的路程。证券时报·e公司理解到，该楼盘目前在售的房型中，南北通透的户型均价在3300元/㎡旁边，厢房的价格大约在2990元/㎡。“南北通透的户型所剩已经不多，只剩下四楼的两套了，其他都是厢房。”该楼盘的一位男性发卖职员先容说。
位于双鸭山滨水东路和民生大街交汇处的双鸭山第一中学，是当地人公认排名NO.1的名校。该区域除了有双鸭山第一中学之外，还有能够中小学连读的双鸭山实验学校。正是由于有了名校的加持，以是该区域的商品房在双鸭山也是名列前茅。
“目前在售的是二期楼盘，详细的发卖价格会在7月尾正式公布，该当不会低于4000元/㎡,这在双鸭山该当算得上是相对高端。”福悦湾的发卖职员表示。
双鸭山颇有名气的学区房 福悦湾
10年间常住人口减少17.35%
值得一提的是，证券时报·e公司创造，双鸭山市可供选择的在售楼盘并不是很多。双鸭山当地一位房地产发卖职员见告证券时报.e公司，由于双鸭山还有很多存量房须要去库存，以是政府掌握不让兴建新的楼盘，这是导致双鸭山目前新建商品房楼盘项目较少的直接缘故原由。
“现在都是老旧小区进行改造，不许可开拓新楼盘。”另一楼盘的发卖职员说。
上陈说法也得到了双鸭山住房和城乡培植局一位事情职员的证明：“今年仍旧因此去库存为主，的确没有审批新的楼盘，现在在售的几个楼盘都是前几年已包办妥手续的。”
值得把稳的是，根据《双鸭山市2019年国民经济和社会发展统计公报》，2019年，双鸭山房地产开拓规模明显紧缩。整年完成房地产开拓投资6.6亿元，比上年低落61.7%。商品房发卖面积26.6万平方米，低落44.7%，个中住宅发卖面积23.1万平方米，低落45.9%；商品房发卖额6.9亿元，低落47.3%，个中住宅发卖额5.7亿元，低落48.4%。
由于证券时报·e公司未能查阅到《双鸭山市2020年国民经济和社会发展统计公报》，因此并不清楚双鸭山2020年房地产开拓干系数据。“受到疫情的影响，2020年的房地产市场也不是很好。”上述事情职员表示。
10年间常住人口减少17.35%
最新公布的七普数据显示，双鸭山市常住人口数为1208803人；而双鸭山市六普数据显示的常住人口数为1462626人，这意味着在2010年至2020年的10年间，双鸭山的常住人口减少了253823人，降幅为17.35%。
“双鸭山物价不高，自然环境也不错，还是比较适宜居住的。但是双鸭山整体收入水平不高，短缺更多、更好的发展机会，因此很多中青年都选择了走出去发展。一些老年人的儿女在外地站稳脚跟后，也随着儿女去了外地，这就导致了双鸭山近年来常住人口不断减少。”有双鸭山市民见告e公司。
《双鸭山市2019年国民经济和社会发展统计公报》显示，该市整年城镇常住居和颜悦色均可支配收入26844元，比上年增长6.2%。国家统计局于2020年2月公布的《中华公民共和国2019年国民经济和社会发展统计公报》则显示，按常住地分，城镇居和颜悦色均可支配收入42359元，比上年增长7.9%，扣除价格成分，实际增长5.0%。城镇居和颜悦色均可支配收入中位数39244元，增长7.8%。
吉林大学博士生导师宋冬林见告证券时报·e公司，在东北三省，除了沈阳、长春、哈尔滨和大连之外，其他的城市险些都存在人口外流。实际上人口外流有的时候不完备是钱的问题，还极有可能是受到更舒适的环境，更适宜的景象，更好的做事等成分吸引。“而且实事求是地说，东北的人力资源政策和南方经济发达地区比较的确掉队，这也须要有关部门去反思。”宋冬林说。
大连海事大学的时建人教授见告e公司，牡佳高铁开通之后，一定会改变沿线城市人流、物流、信息流的流向和流速，流动人口可能要增多，但是常住人口减少的趋势并不会因此改变。交通条件的改变为农业、旅游业与之关联的家当发展起到巨大的推动浸染，同时为中央城市供应做事的家当也有了发展根本，它会改变家当构造和人口类型构造，改变不了人口减少的趋势。
“鸟类会根据时令的变革而进行迁徙，这是追逐自然环境的生存法则，人同样也是如此。东北地区人口外流，本色上便是‘阳光的转移’和经济中央转移所导致的。”时建人说。
今年5月，国新办举行新闻发布会，先容第七次全国人口普查紧张数据结果。会上，国务院第七次全国人口普查领导小组副组长、国家统计局局长宁吉喆先容东北地区的人口变革情形时表示，东北地区人口的减少，受到自然环境、地理环境、人口生养水平和经济社会发展等多方面成分的影响。东北在我国处于高纬度地区，冬季相对漫长且寒冷，一些东北人口向比较温暖的南方迁移流动，这也是环球许多国家人口迁移流动的趋势性特色，欧洲、美首都有这种征象。其余，受生养不雅观念、生养行为等成分的影响，东北地区的人口自然增长率长期低于全国均匀水平。
高铁开通，既要抢抓发展机遇也应严防虹吸效应
双鸭山政府在今年年初确当局报告当中提及，2020年，双鸭山根本举动步伐不断完善。牡佳客专双鸭山段轨道铺设提前落成，双鸭山西站主体构造封顶，宝迎铁路一期工程开工培植。2021年，要加快交通根本举动步伐培植。确保牡佳客专双鸭山段和双鸭山西站投入运营，完成高铁新区广场和公路客运枢纽中央培植。完成宝迎铁路一期路基工程。
据悉，牡佳客专即牡佳高速铁路，是一条连接黑龙江省牡丹江市、林口县、鸡西市、七台河市、桦南县、双鸭山市和佳木斯市的高速铁路，是中国最靠近国土东真个高速铁路。高铁沿线城市也将全部纳入到以黑龙江省省会哈尔滨为中央的两小时、三小时经济圈。双鸭山市当地也是对牡佳高速铁路寄予厚望，期望高铁的贯通能够力助双鸭山实现新一轮经济腾飞。
在采访中，有东北地区的经济界人士对证券时报·e公司表示，高铁开通是一双刃剑，既有望对沿线经济发展起到推动浸染，但也可能加大哈尔滨形成虹吸效应，加剧干系中小城市的人口流失落以及家当空心化。
“任何事情的影响都不会是单向的，高铁沿线城市的中小城市该当考虑怎么把不利的影响缩小到最低、最大限度发挥自身长处。”宋冬林表示，十四五方案提出区域发展的着力点要放在城市群的培植。对付以哈尔滨为中央的城市群，各城市不能各自为战，而是该当由黑龙江省的层面提出一个更加统筹合理的方案。
作为区域中央城市，哈尔滨未来怎么定位？哈尔滨的中央城市功能是什么？区域中央城市的功能要和过去的功能要有一些区分，只有将哈尔滨作为中央城市和其外围的卫星城市以及更外围的城市之间的关系理顺，才能更好地实现家当层面的统筹设计和布局，才能更好地促进区域经济的发展，新建高铁沿线城市在融入以哈尔滨为中央的经济圈、城市群后，才能得到更好的发展机会。
宋冬林说，如果中央城市的功能还是和其他城市功能一样，那么可能会对双鸭山等牡佳高速铁路的沿线城市形成更加明显的虹吸效应。以是哈尔滨作为区域城市群的中央城市，其功能定位该当是生产性做事业和社会性做事业的中央城市，该当发展更加高真个家当，要成为区域的研发中央，毕竟哈尔滨的科教资源资源是黑龙江省其他城市所不具备的。与此同时，哈尔滨该当将一部分制造业外移，由所在城市群的其他城市进行承接。
“双鸭山等牡佳高铁沿线城市应研究本城市资源上风与中央城市的需求，可以将其作为地方经济转型的一个方向，增加与中央城市间的粘性，减轻高铁开通后可能产生的虹吸效应。”时建人表示，其余，地方政府要研究区域上风和新的资源代价，发展新的家当或家当升级转型，关键是地方特色，地方上风，地方品牌。
转型，资源型城市的多路子选择
资源型城市因此本地区矿产、森林等自然资源开采、加工为主导家当的城市类型。这类城市最基本的特色便是地理位置的资源决定性, 家当构造的资源依赖性和就业构造的资源寄托性。资源型城市经济转型就要减少主导或支柱家当对不可再生性自然资源开采和加工的高度依赖, 使城市经济增长摆脱对自然资源存量的束缚, 从而规避资源衰竭城市衰落的风险, 实现城市的可持续发展。
据理解，双鸭山、阜新等资源型城市近年来也一贯在努力进行转型。例如，根据公开宣布，双鸭山始终已实现了由“一煤独大”向当代煤电化、粮食和绿色食品深加工、石墨及新材料、生态旅游、特色栽种多业并举、多元发展新格局的转变，以主导家当的计策升级带动了经济发展办法转变。
阜新也已冲破过去一煤独大的家当格局，形成了农产品加工、装备制造及配套、能源、化工四大上风家当，四大上风家当总产值占全市工业比重达到80%旁边。
谈及资源型城市转型，时建人说，每个人的家庭背景不一样，职业背景不一样，文化教诲背景不一样，生活环境不一样，末了发展出来的孩子就不一样。同样，不同的资源型城市转型也不可能遵照相同的路径。从支柱家当看，由于主导家当、家当根本、历史文化背景、自然环境、区域资源凑集等差异，资源型城市分为单一型和复合型；按资源划分有牧业型、林业型、煤炭型、金属矿山型等；按地貌类型不同又分为平原型、山地型和丘陵型；从所处景象地带又可分为寒温带型、温带型、亚热带型。
“因此，必须综合伙源型城市的各项指标进行综合剖析，将所处区域的自然生态根本、交通条件，原来的支柱家当发展现状、历史经济表现，周边区域的经济条件等成分，构建出科学合理的指标体系，搞清楚资源型城市的家当体系、人口构造、家当发展动力和城市发展体系等一系列问题，终极来确定城市转型的路径和方向。”时建人认为。
宋冬林说，资源型城市转型的本色便是主导或支柱家当摆脱自然资源存量和产量的束缚的过程，重点便是调度家当构造, 建立起资源节约型、环境友好型的新型家当体系。不同的资源型城市历史条件不同, 发展阶段不同, 所选择的详细路径也应有所差异。建立这个新家当体系可有多种路子选择:既可以是支柱家当的“去资源化”, 也可以“广化深化”或者“多元化”。
“资源型城市的衰落是由于市场浸染的结果，以是主见市场去办理这个区域发展不平衡不充分的问题显然不符合实际，政府该当发挥积极浸染。”宋冬林认为，从欧盟一些国家的履历来看，在办理资源型城市发展经济方面，干系政府部门也在发挥着非常主要的浸染。因此，有关政府部门在推动资源型城市转型时除了要有相应的区域家当政策外，还要有本色性的投入，包括重大项目的引进和税收优惠等。
不雅观察：资源型城市，进一步转型升级意义重大
资源型城市转型问题并非我国独占，天下上浩瀚国家都面临着这个问题。从20世纪初期开始，德国鲁尔区、法国洛林地区、美国匹兹堡与休斯敦等曾经相称辉煌的资源型城市和地区就由于资源枯竭而陷入困境。之后，通过政策勾引和家当构造调度等，一些衰落的资源枯竭型城市涌现了再次复兴，但是也有一些并未能准期成功转型。最近20年来，伴随经济的快速发展、工业化进程加快推进，我国一些资源枯竭型城市转型问题也逐渐显现出来。在2000年旁边，我国的一些资源型城市便开始面临转型的问题。据理解，我国资源枯竭型城市转型以2007年《国务院关于促进资源型城市可持续发展的多少见地》发布为界，此前紧张依赖资源企业和资源型城市自身努力、自发进行转型．而此后，各级政府积极参与、紧密互助，给予许多优惠基金、项目和其他帮助, 由此资源型城市进入由中心政府支持和主导的转型升级、实现可持续发展的历史机遇期。客不雅观地说，近年来我国资源型城市转型取得了非常明显的成绩。今年6月28日至29日，国家发展改革委在安徽省淮北市组织召开全国资源型地区转型发展暨采煤沉陷区综合管理履历互换现场会。会议认为资源型地区转型发展已经取得显著成效。会议指出，2012年以来，在各方面共同努力下，折衷合营、高下联动、齐抓共管的资源型地区转型发展系统编制机制不断健全，政策框架逐步完善，事情协力不断增强，各地踏实推进优化经济构造、管理生态环境、保障改进民生等重点任务，转型事情取得主要阶段性成果。推动资源型城市进一步转型升级，促进这些城市可持续发展，对付掩护国家能源资源安全、推动新型工业化和新型城镇化、促进社会和谐稳定和民族联络、培植资源节约和环境友好型社会具有主要意义。尤其是我国东北地区是中国资源型城市分布相对密集的地区，这些城市如何进行新一轮转型 让城市抖擞新的活气和活力，不仅事关干系城市发展，更是对东北新一轮振兴有着重要影响。习近平总布告在七一讲话当中指出：“掩护社会公正正义，着力办理发展不平衡不充分问题和公民群众急难愁盼问题，推动人的全面发展、全体公民共同富余取得更为明显的本色性进展。”因此，双鸭山等资源型城市进一步转型升级，将有助于促进区域经济发展，提高区域百姓的收入水平，推动公民实现共同富余，可谓是意义非常重大。
来源：e公司官微
编辑 吉倩倩 施尚景